Vendre un bien en succession à Toulouse quand vous êtes plusieurs à décider.

Ce que vous vous dites

Ce sont les phrases qu’on entend le plus souvent au premier appel.

« On ne va jamais y arriver à plusieurs. » Vous êtes deux, trois, parfois six héritiers. L’un habite à côté de la maison, l’autre à Bordeaux ou à l’étranger. Chacun a son avis sur le prix, sur le moment, sur ce qu’on garde.

« La maison est pleine. » Des années de meubles, de papiers, de souvenirs. Personne n’a le temps ni le courage de tout trier, et personne ne veut le faire seul.

« Je ne veux pas me fâcher avec mon frère. » La vente touche à l’histoire de la famille. Parler d’argent peut réveiller de vieilles tensions. Alors on se tait, et le sujet reste sur la table.

« On ne sait pas par où commencer. » Notaire, impôts, attestation, déclaration : les mots arrivent en même temps que le deuil. Vous ne savez pas ce qui presse et ce qui peut attendre.

« Et si l’un de nous refuse ? » C’est la crainte qui revient le plus. Elle a des réponses, mais elles ne se valent pas toutes. On les détaille plus bas, sans rien vous cacher.

Ce que la loi demande avant de vendre

Les règles ci-dessous viennent du Code civil et de service-public.fr. Votre notaire vous les confirmera pour votre cas.

Tous les héritiers doivent être d’accord. Tant que la succession n’est pas partagée, le bien appartient à tous les héritiers ensemble : c’est l’indivision. Vendre un bien indivis demande le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Celui qui a la plus grosse part ne peut pas vendre seul.

Une exception quand deux tiers des droits veulent vendre. L’article 815-5-1 du Code civil permet aux héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits de demander au tribunal judiciaire l’autorisation de vendre. Ils expriment d’abord leur intention devant un notaire. Le notaire la fait signifier aux autres héritiers, au plus tard un mois après. Si l’un d’eux s’y oppose, ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire le constate par procès-verbal. Le tribunal peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. Le bien est ensuite vendu aux enchères.

Cette voie ne s’applique pas à tous les cas. Elle est exclue quand la propriété est démembrée (l’usufruit d’un côté, la nue-propriété de l’autre), et quand un héritier est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou placé sous une mesure de protection.

Le notaire établit une attestation de propriété. Dès qu’une succession comprend un bien immobilier, il faut passer par un notaire. Il rédige l’attestation de propriété immobilière, qui constate que le bien passe du défunt à ses héritiers. Une fois publiée au service de la publicité foncière, elle devient le titre de propriété des héritiers. Sans elle, la vente ne peut pas être enregistrée.

La déclaration de succession a sa propre échéance. Quand le décès a eu lieu en France métropolitaine, elle se dépose dans les 6 mois à compter du jour du décès. Dans les autres cas, par exemple un décès à l’étranger, c’est 12 mois. Il suffit qu’un héritier la dépose pour tous, et le notaire peut la remplir. Certaines petites successions en sont dispensées. Cette échéance ne dépend pas de la vente : que le bien soit vendu ou non, elle court depuis le décès.

Si la décision traîne

Un bien hérité qui attend coûte de l’argent et de l’énergie, souvent les deux à la fois.

Les frais continuent. La taxe foncière arrive chaque année, comme l’assurance, l’eau et l’électricité, et les charges si c’est un appartement en copropriété. Il faut décider qui les avance. Chaque facture devient une discussion de plus entre vous.

Le bien s’abîme. Une maison fermée se dégrade vite : humidité, fuite que personne ne voit, jardin qui pousse, volets qui ne ferment plus. Plus elle reste vide, plus la liste des travaux s’allonge.

Les impôts n’attendent pas. Passé le délai de la déclaration de succession, des intérêts de retard s’ajoutent aux droits à payer, à raison de 0,20 % par mois. Une majoration peut suivre.

Les positions se figent. Plus le silence dure, plus il est difficile à rompre. Un héritier qui ne répond pas, c’est souvent quelqu’un qui ne sait pas quoi dire. Ce n’est pas forcément quelqu’un qui refuse.

Le tribunal finit par trancher. Le Code civil le dit simplement : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (article 815). Chaque héritier peut demander le partage, et c’est alors le juge qui tranche. Par la voie des deux tiers, le bien est vendu aux enchères : la famille ne choisit plus ni l’acheteur, ni le moment, ni la manière.

Les solutions possibles

Il y en a plusieurs. Toutes ne passent pas par nous, et c’est normal.

Vendre ensemble, à l’amiable. C’est la voie la plus simple quand tout le monde est d’accord. Vous mettez le bien en vente, ou vous le vendez directement à un acheteur comme nous. Le notaire de la succession prépare l’attestation de propriété et la vente.

Un héritier garde le bien. Il rachète leurs parts aux autres. La maison reste dans la famille, et ceux qui veulent tourner la page sont payés. Votre notaire vous dira comment l’organiser.

Un héritier vend seulement sa part. C’est possible, sous conditions. S’il la cède à quelqu’un d’extérieur à la famille, il doit d’abord prévenir les autres héritiers par un acte de commissaire de justice. Ils ont alors un mois pour reprendre cette part aux mêmes prix et conditions. Nous, on ne rachète jamais la part d’un seul héritier.

Le blocage dure. Les héritiers qui ont au moins les deux tiers des droits peuvent engager la procédure de l’article 815-5-1, décrite plus haut. Chacun peut aussi demander le partage au tribunal. Ce sont des démarches judiciaires, votre notaire vous orientera. On n’y prend aucune part : on ne rachète pas un bien contre l’avis d’un héritier, et on ne se range jamais du côté des uns contre un autre.

Avec nous, quand vous êtes tous d’accord. On rachète le bien entier, en l’état, avec l’accord de chaque héritier. Pas besoin de vider la maison avant la visite, ni de faire des travaux. Les meubles qui restent, on en parle à la visite. Lucas visite, étudie le bien et les papiers de la succession, puis fait une offre écrite que chacun peut lire et montrer au notaire. Vous avez un seul interlocuteur pour toute la famille, même si certains vivent loin de Toulouse. Vous l’avez quitté au plus tard à la signature ; s’il est loué, votre locataire reste.

Si un parent survivant a l’usufruit du bien, son accord compte aussi : on rachète la pleine propriété, avec l’accord de chacun. Et si l’attestation de propriété n’est pas encore faite, on peut déjà visiter et étudier le bien. On travaille avec le notaire chargé de la succession.

1. Vous nous expliquez votre situation Par téléphone ou avec le formulaire. Quelques lignes suffisent.
2. On visite et on étudie tout L’état du bien, les travaux, les locataires, les papiers.
3. Vous recevez une offre chiffrée 48 h après la visite et la réception des documents.

Les héritiers vivent loin du bien ? Voyez vendre un bien à distance. Le bien appartient à un couple qui se sépare ? Voyez vendre après une séparation ou un divorce. Pour tous les autres cas, lisez la page vendre mon bien à Toulouse ou revenez à l’accueil.

Les documents qu’on vous demandera