Vendre une passoire thermique à Toulouse sans faire les travaux avant.

Ce qui vous inquiète

Les propriétaires d’un logement classé F ou G nous le disent souvent avec ces mots-là.

« Avec un G, personne n’en voudra. » L’étiquette rouge s’affiche en haut de l’annonce, avec la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Vous imaginez des visites qui tournent court et des acheteurs qui ne parlent que de la facture de chauffage.

« On va me dire qu’il ne vaut plus rien. » Vous lisez des articles sur les passoires thermiques et vous vous demandez ce que vaut encore la vôtre. Personne ne vous a donné de réponse claire, alors l’inquiétude grossit.

« Je n’ai pas les moyens de tout refaire. » Isolation des murs, toiture, fenêtres, chauffage : les devis s’additionnent et les montants vous dépassent. Avancer cet argent pour un bien dont vous voulez vous séparer n’a pas de sens pour vous.

« Je ne peux même plus le louer. » Le locataire est parti, et vous avez appris qu’un logement classé G ne se reloue plus. Le bien est vide, il vous coûte chaque mois, et vous ne savez pas quoi en faire.

« Je n’y comprends plus rien. » DPE, audit, attestation, nouveau mode de calcul : les règles bougent presque chaque année. Vous avez peur d’oublier un papier et qu’on vous le reproche une fois la vente faite.

Ce que la loi prévoit pour un logement classé F ou G

Ces règles viennent de service-public.fr, du ministère de la Transition écologique et du Code de la construction et de l’habitation, telles qu’elles s’appliquent en novembre 2026. Votre notaire vous confirmera celles qui concernent votre bien.

Vendre une passoire thermique est permis. Aucune règle n’interdit de vendre un logement classé F ou G. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’oblige pas non plus le vendeur à faire des travaux. Ce qui change, ce sont les documents à fournir à l’acheteur, et ce qu’il pourra faire du bien ensuite.

Le DPE doit être fourni, et encore valable. Il fait partie du dossier de diagnostics remis à l’acheteur. Il doit dater de moins de dix ans au moment de la promesse ou de l’acte de vente. Les anciens posent souvent problème : un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025. Ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 valent dix ans.

Maison ou immeuble hors copropriété : un audit énergétique en plus. Quand vous vendez une maison, ou un immeuble de plusieurs logements qui n’est pas en copropriété, classé F ou G, vous devez aussi fournir un audit énergétique. C’est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, et depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E. La classe D suivra le 1er janvier 2034. L’audit est remis à l’acheteur dès la première visite, puis joint à la promesse de vente ou, s’il n’y en a pas, à l’acte de vente. Il est valable cinq ans. Il propose au moins deux parcours de travaux. Son prix n’est pas réglementé, et il ne vous oblige pas à réaliser les travaux qu’il décrit.

Un appartement en copropriété n’est en principe pas concerné. L’audit à la vente vise les maisons et les immeubles en monopropriété. Pour un appartement dans un immeuble en copropriété, c’est le DPE qui compte. Il existe quelques cas particuliers, comme certaines maisons regroupées en copropriété. Votre notaire vérifiera le vôtre.

Louer : le calendrier du logement décent. Un bailleur doit louer un logement décent, et la loi y a ajouté un niveau minimal de performance énergétique. À Toulouse, Albi et Montauban, c’est le calendrier de la France métropolitaine qui s’applique. La classe G est exclue de la location depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F le sera au 1er janvier 2028, et la classe E au 1er janvier 2034. Ce calendrier concerne la location vide et la location meublée qui sert de résidence principale au locataire, pas les meublés de tourisme. Il joue à chaque nouveau bail et, pour un bail en cours, le jour où celui-ci est renouvelé ou reconduit. Ce que devient le bail quand vous vendez un logement occupé est expliqué sur la page vendre un bien loué.

Le calcul du DPE a changé. Les logements de 40 m² ou moins ont de nouveaux seuils depuis le 1er juillet 2024, et l’électricité pèse moins lourd dans le calcul depuis le 1er janvier 2026. Dans ces deux cas, une attestation téléchargée sur le site de l’Ademe peut améliorer l’étiquette d’un DPE déjà fait, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

Un projet de loi est en discussion. Ce texte sur le logement, adopté par le Sénat, est en discussion à l’Assemblée nationale. Il porte notamment sur les obligations énergétiques des logements loués, et il peut encore changer avant le vote final. Tant qu’il n’est pas voté et publié au Journal officiel, rien ne change : le calendrier ci-dessus s’applique. Si votre projet en dépend, vérifiez où en est le texte au moment de décider.

Si le bien reste comme il est

Un logement classé F ou G qu’on garde sans projet finit par coûter, en argent comme en tranquillité.

Un logement vide qui ne rapporte plus. Si votre logement est classé G et que le locataire s’en va, vous ne pouvez pas le relouer en l’état. Chaque mois, vous payez pour un bien qui ne vous rapporte rien : impôt foncier, assurance, abonnements, et charges de copropriété pour un appartement.

Louer quand même expose à un procès. Un locataire peut saisir le juge, même s’il savait en signant que le logement n’atteignait pas le niveau exigé. Le juge peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer, et suspendre la durée du bail jusqu’à ce qu’ils soient faits. Si le locataire touche une aide au logement, la CAF ou la MSA peut la retenir jusqu’à dix-huit mois. Sans travaux dans ce délai, cette part du loyer est perdue pour vous.

Le loyer ne bouge plus. Tant que le logement reste classé F ou G, son loyer est bloqué, même quand le bail prévoit une révision chaque année. Les travaux, l’entretien et l’impôt foncier, eux, restent à votre charge.

Des travaux lancés dans l’urgence. Rénover juste pour vendre, c’est avancer l’argent et attendre la fin du chantier avant de mettre en vente.

Vos options pour vendre

Il n’y a pas une seule bonne réponse. Tout dépend de votre bien, de votre budget et du temps que vous voulez y consacrer.

Vérifier d’abord votre DPE. Regardez sa date et la surface du logement. S’il a été fait avant le 1er juillet 2021, il faut en refaire un. S’il est plus récent et que le logement fait 40 m² ou moins, ou qu’il est chauffé à l’électricité, regardez sur le site de l’Ademe si une attestation améliore son étiquette. Certains logements sont ainsi sortis des classes F et G sans qu’un seul mur soit touché.

Faire les travaux, puis vendre ou relouer. Si vous avez le temps et le budget, une rénovation peut faire remonter l’étiquette. L’audit énergétique vous donne un plan de travaux chiffré. Des aides publiques existent, sous conditions, comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économies d’énergie. Avant de vous engager, les conseillers du service public France Rénov’ vous informent gratuitement, sur france-renov.gouv.fr.

Vendre en l’état à un particulier. C’est possible, avec un DPE valable et, pour une maison ou un immeuble hors copropriété, l’audit énergétique. L’acheteur le reçoit dès la première visite et doit prévoir le coût des travaux en plus de son achat. Votre notaire vérifie que le dossier de diagnostics est complet.

Vendre avec le locataire en place. Si le logement est loué et que le bail court encore, vous pouvez le vendre occupé. Le bail continue avec l’acheteur. C’est à lui que le calendrier du logement décent s’appliquera, au prochain renouvellement ou à la prochaine reconduction.

Avec nous, vous vendez le bien tel qu’il est. Vous n’avez pas de travaux à faire avant de vendre, ni d’artisans à trouver, ni de devis à comparer. Lucas visite et étudie tout : le DPE et l’audit s’il existe, l’isolation, la toiture, les fenêtres, le chauffage, la ventilation, l’humidité. Le chiffrage de la rénovation, c’est notre travail, pas le vôtre. Les diagnostics que la loi demande au vendeur restent à fournir : un DPE valable et, si votre bien est concerné, l’audit énergétique. On vous dit lesquels il vous faut pour votre bien. Si l’audit manque, on vous indique un diagnostiqueur et on cale la visite avec lui ; il reste à votre charge.

Vous pouvez y vivre pendant l’étude. Vous l’avez quitté au plus tard à la signature. S’il est loué, on étudie son rachat avec le locataire en place, et son bail continue.

1. Vous nous expliquez votre situation Par téléphone ou avec le formulaire. Quelques lignes suffisent.
2. On visite et on étudie tout L’état du bien, les travaux, les locataires, les papiers.
3. Vous recevez une offre chiffrée 48 h après la visite et la réception des documents.

Votre passoire thermique est louée ? Lisez vendre un bien loué, qui explique ce que devient le bail. C’est un immeuble entier, avec plusieurs logements ? La page vendre un immeuble à Toulouse en parle. Pour les autres situations, voyez vendre mon bien à Toulouse ou revenez à l’accueil.

Les documents utiles pour l’étude