Vendre un bien loué à Toulouse avec votre locataire dans les lieux.

Ce qui vous retient

Ce sont les mots des propriétaires bailleurs qui nous appellent.

« Je dois attendre que mon locataire parte. » Le bail court encore deux ans, alors vous repoussez la vente. En attendant, vous continuez de gérer un logement dont vous ne voulez plus.

« Je ne veux pas le mettre dehors. » Votre locataire paie, il entretient, il est là depuis des années. Lui envoyer un congé vous gêne. Vous ne savez pas comment il le prendra, ni où il ira.

« Personne n’achètera avec quelqu’un dedans. » Vous imaginez des visites difficiles à caler, des acheteurs qui veulent emménager tout de suite, un bien qui reste en vente des mois.

« J’ai peur de faire une erreur. » Congé, préavis, droit de préemption, lettre recommandée : vous avez lu qu’un détail mal fait peut tout faire tomber. Alors vous ne faites rien.

« Je suis fatigué d’être propriétaire. » La chaudière qui lâche un dimanche, les charges à régulariser, la taxe foncière, parfois un loyer en retard. Vous voulez tourner la page, proprement, sans laisser votre locataire dans l’embarras.

Ce que la loi prévoit quand le bien est loué

Ces règles viennent de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations, de la loi du 31 décembre 1975 et de service-public.fr. Votre notaire vérifiera celles qui s’appliquent à votre bien.

Vous pouvez vendre pendant le bail. Rien ne vous oblige à attendre son échéance ni à donner congé. Votre locataire reste dans le logement, et son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions. C’est vrai pour une location vide comme pour une location meublée.

L’acheteur reprend vos obligations de bailleur. Il donne ses coordonnées au locataire. C’est lui qui rendra le dépôt de garantie quand le locataire partira. La personne qui s’est portée caution reste engagée, sauf si son acte de cautionnement prévoit autre chose.

Pendant le bail, le locataire n’a pas de priorité pour acheter. Quand vous vendez le logement occupé, il n’a pas de droit de préemption, sauf situations particulières comme la vente de l’immeuble de plus de cinq logements. Vous pouvez lui proposer d’acheter, mais la loi ne vous y oblige pas.

Le congé pour vendre est une autre voie, très encadrée. Il ne se donne qu’à l’échéance du bail, par écrit et avec son motif : au moins six mois avant pour un logement vide, trois mois pour un meublé. Pour un logement vide, il indique le prix et les conditions de la vente, sinon il est nul, et il vaut offre de vente à votre locataire pendant les deux premiers mois du préavis. S’il refuse, il quitte le logement à la fin du préavis. Si vous vendez ensuite à un autre acheteur à des conditions plus avantageuses, votre locataire doit en être informé, sinon la vente est nulle. Pour un meublé, la loi ne donne pas cette priorité au locataire.

Certains locataires sont protégés. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut pas recevoir de congé sans qu’un logement adapté lui soit proposé à proximité, sauf exceptions. Un congé pour vendre donné sans réelle intention de vendre est puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 €, ou 30 000 € pour une société.

Immeuble : la loi de 1975. Un logement vendu pour la première fois après la division de l’immeuble en lots doit d’abord être proposé au locataire dont le bail est antérieur à la division (article 10). Un immeuble de plus de cinq logements vendu d’un seul tenant ouvre le même droit à chaque locataire, sauf si l’acheteur s’engage à prolonger les baux en cours pendant six ans (article 10-1). La page vendre un immeuble à Toulouse détaille ces cas.

Si rien n’est fait, ou si c’est mal fait

Garder à contrecœur un bien loué, ou envoyer un congé trop vite, coûte souvent plus que prévu.

Un congé irrégulier ne vaut rien. Une lettre reçue trop tard, sans motif, ou sans le prix pour un logement vide : le congé n’est pas valable et le bail continue. Pour une location vide, il repart pour trois ans si vous êtes un particulier, et en général six ans si le bien appartient à une société. Votre projet de vente recule d’autant.

Une priorité oubliée peut faire annuler la vente. Quand la loi réserve une offre à votre locataire et qu’il ne l’a pas reçue, la vente est nulle. C’est le cas d’une première vente après division, ou d’une vente à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire dans le congé.

Un logement vide coûte sans rapporter. Après un congé, votre locataire part et le loyer s’arrête. La taxe foncière, l’assurance et les charges de copropriété, elles, continuent jusqu’à la vente.

Le DPE peut fermer la porte à la location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, et le bail en cours ne peut être ni renouvelé ni reconduit tacitement. À l’échéance, ou si votre locataire part avant, vous vous retrouvez avec un bien vide à vendre ou à rénover. Les logements classés F seront concernés à leur tour en 2028.

La lassitude s’installe. Garder un logement loué qu’on ne veut plus, c’est continuer à répondre au téléphone, à suivre les loyers, à décider des réparations. Et la décision de vendre glisse d’une année sur l’autre.

Les solutions possibles

Vous avez le choix. Chaque voie a ses règles et son rythme, et toutes ne passent pas par nous.

Vendre avec le locataire en place. Vous vendez pendant le bail, à un acheteur qui cherche un bien loué : un investisseur, un particulier qui prépare sa retraite, un professionnel comme nous. Votre locataire n’a rien à faire, son bail continue. Les acheteurs qui veulent habiter le logement tout de suite, eux, ne sont pas concernés.

Proposer le logement à votre locataire. Il le connaît, il y vit. Pendant le bail, la loi ne vous oblige pas à le lui proposer, mais rien ne vous empêche de lui demander s’il veut acheter. S’il est intéressé, votre notaire prépare la vente.

Attendre l’échéance et donner congé pour vendre. Vous vendez ensuite un logement vide. C’est la voie la plus encadrée : date d’envoi, forme de la lettre, prix indiqué, priorité du locataire d’un logement vide, protection des locataires âgés. Votre notaire peut vous aider à rédiger le congé.

Attendre que le locataire parte de lui-même. Il peut quitter le logement quand il le souhaite, en respectant son préavis. Mais vous ne savez pas quand, et peut-être jamais.

Avec nous, le bien est racheté avec son locataire. On reprend le bail tel qu’il est : même loyer, mêmes conditions, et c’est nous qui rendrons le dépôt de garantie en fin de bail. Vous n’avez ni congé à donner ni échéance à attendre. Lucas étudie le bail, les quittances, les charges, le DPE et l’état du logement. La visite se prépare avec votre locataire : vous le prévenez, puis Lucas convient avec lui du jour et de l’heure. Quand le bail prévoit des visites en vue d’une vente, elles ne dépassent pas deux heures par jour ouvrable et n’ont jamais lieu le dimanche ni un jour férié.

Vous partez, votre locataire reste. Vous, vendeur, avez quitté le logement à la signature. Votre locataire, lui, reste chez lui avec son bail. Le jour de la vente, il change seulement de propriétaire.

Vous vendez un immeuble entier, avec plusieurs logements loués ? Les règles de la loi de 1975 peuvent s’appliquer. On les passe en revue avec votre notaire avant de vous faire une offre.

1. Vous nous expliquez votre situation Par téléphone ou avec le formulaire. Quelques lignes suffisent.
2. On visite et on étudie tout L’état du bien, les travaux, les locataires, les papiers.
3. Vous recevez une offre chiffrée 48 h après la visite et la réception des documents.

Votre logement loué est classé F ou G ? Lisez vendre une passoire thermique. Plusieurs logements loués dans le même immeuble ? La page vendre un immeuble à Toulouse traite ce cas. Le bien loué vient d’un héritage ? Voyez vendre un bien en succession. Et pour une vue d’ensemble, il y a vendre mon bien à Toulouse et l’accueil.

Les documents qu’on vous demandera